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大連商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過這些年的發(fā)展，升級趨勢比較明顯，商鋪和寫字樓近期明顯升溫，是新政"激活"了商鋪投資，讓更多人注意到了他的潛力，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)以住宅為主的單一格局，已至轉(zhuǎn)型拐點(diǎn)。 新政調(diào)控成就商業(yè)地產(chǎn) 受"新國十條"和一系列相關(guān)樓市調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)乘樓市調(diào)控之機(jī)走出了獨(dú)立行情，成為新政的最大受益者。 國務(wù)院提出對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50% ，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1倍，對購買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30% 等等一些列的調(diào)控政策，住宅首付的增加，讓一部分投資者望而卻步，隨之紛紛轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的首付資金一直是五成，并且大部分的臨街商鋪都是只租不售的模式，在達(dá)到資產(chǎn)保值增值的同時，也可迅速獲得租賃所帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流，進(jìn)而凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。 筆者認(rèn)為，有這樣的政策出臺，讓大家看到商業(yè)地產(chǎn)之于一個發(fā)展商的價值。發(fā)展商能夠更平衡的去看待不同物業(yè)在他的產(chǎn)品組合中的貢獻(xiàn)和關(guān)系；另外，從目前來看，因?yàn)楹芏嗤顿Y客買房靠銀行貸款，貸款收緊后會關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，從而去投資商鋪。這些都會激發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。 新政調(diào)控之下商業(yè)地產(chǎn)回報率是住宅的10倍 調(diào)控政策出臺之前，住宅的首付一般只需20%，1.1倍利率執(zhí)行不嚴(yán)格，則1000平米的住宅首付投入約800萬元，動態(tài)測算年回報率1.1%。雖然租金回報不算高，但升值迅速，且投入資金量小，流動性好，當(dāng)然成為很好的投資標(biāo)的，不過日益懸殊的租售比侵蝕了租金回報且透支了房間上漲空間。 經(jīng)調(diào)控之后，一方面住宅的出租回報率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如商業(yè)地產(chǎn)，一方面國家控制房價的決心空前堅(jiān)決，住宅市場暫時看不到升值空間，而經(jīng)過多年的不平衡上漲，同等地段的商業(yè)地產(chǎn)售價通常僅為住宅的一半。而美國等發(fā)達(dá)國家則恰恰相反，商業(yè)地產(chǎn)價格要顯著高于住宅價格。 或許是意識到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在的巨大商機(jī)，住宅巨頭們也紛紛把視線轉(zhuǎn)移至此。很多投資者也把目光紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。 投資者普遍謹(jǐn)慎 普遍看好西安路 俗話說"一鋪養(yǎng)三代"，在目前商業(yè)地產(chǎn)"活力四射"的時候，越來越多的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，但大部分投資者都十分的謹(jǐn)慎，他們主要需重點(diǎn)綜合考慮的三大因素為：商脈、交通、升值空間。 大連的商業(yè)地發(fā)展之路大體上是按著天津街--青泥洼--西安路這個路線追溯的。隨著大連城市化發(fā)展進(jìn)程的展開，這幾大傳統(tǒng)的商圈已經(jīng)逐漸升級，其中最惹人關(guān)注度的，當(dāng)屬西安路。 天津街的改造失敗和青泥洼的逐漸飽和，讓西安路逐漸成為投資者眼中的香饃饃。其百年的歷史、獨(dú)特的地理位置和如新的繁華都證明了其擁有良好的商脈。 隨著地鐵1,2號線的開工，大連也進(jìn)入了地鐵時代，地鐵周邊的房價也開始高速的飛漲。西安路正好是兩條地鐵線路的換乘站，交通優(yōu)勢極其明顯。 隨著西安路二期改造的逐漸深入，西安路軟硬件設(shè)施也逐步完善，幾大商場重新調(diào)整，新的交通要道，大型停車場也都逐步完善，升值空間巨大。 以上種種原因，導(dǎo)致越來越多的商家看好西安路商圈的發(fā)展前景，紛紛入駐。西安路臨街鋪面出現(xiàn)"一鋪難求"的現(xiàn)象，西安路商鋪炙手可熱并且逐步升級，一舉成為大連商鋪?zhàn)馐蹆r格漲幅最快的區(qū)域。 西安路商業(yè)升級 商鋪爆滿一鋪難求 據(jù)了解，西安路二期開發(fā)建設(shè)的商務(wù)體量將達(dá)到240萬平方米。沿黃河路兩側(cè)設(shè)立多棟總部企業(yè)大廈，并建立配套商務(wù)寫字樓。通過建設(shè)高檔寫字樓、五星級酒店、精品酒店、SOHO公寓等商務(wù)設(shè)施，全面提升西安路商務(wù)功能，吸引更多的總部企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)及其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)入駐。 西安路作為大連市西部核心商圈，大型商場以及寫字間、公建的"集中營"，區(qū)域建設(shè)可謂寸土寸金。從長興市場改造的長興商業(yè)綜合體開始，到現(xiàn)在福佳o新天地廣場、天興o羅斯福國際中心、民勇嘉泰廣場等如今比較知名的高檔寫字樓和購物廣場？，麥凱樂、錦輝、友誼、百盛等知名品牌商場相繼入駐，華臣影城、必勝客、肯德基、麥當(dāng)勞、沃爾瑪、家樂福等標(biāo)志著商業(yè)活力的店鋪不斷駐足，無一不為潛力巨大的西部商圈增添了一道道優(yōu)美風(fēng)景和鮮活魅力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前西安路商業(yè)中心營業(yè)面積約100萬平方米，日客流量超過40萬人次，日車流量達(dá)3.4萬臺次，年銷售額逾30億元，一越成為大連的第一大商圈。 但從區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展來看，已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足日益增長的商務(wù)、商業(yè)需要。此外，還包含高檔公寓、購物中心，涵蓋商務(wù)辦公、高端商業(yè)、休閑娛樂等多種功能。以此為契機(jī)，西安路寫字樓建設(shè)將會邁向一個新的高度，發(fā)展前景備受期待。 地鐵經(jīng)濟(jì)加上寫字樓的升級，勢必會給商圈帶來新的經(jīng)濟(jì)核心，悉數(shù)西安路目前各大商場，國內(nèi)外知名品牌相繼入駐，這里已經(jīng)儼然成為了大品牌旗艦店的"集中營"，其熱銷程度再次印證了西安路商圈的商業(yè)輻射能力，其廣闊的升值前景被投資者廣泛看好。隨著西安路二期改造的加快進(jìn)行，未來社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、主題商業(yè)、高端商業(yè)、時尚潮流商業(yè)、商業(yè)綜合體內(nèi)的高檔商業(yè)及家庭商業(yè)將促成西安路商鋪投資熱潮的到來。由此可見，以"小單元"形式存在的商鋪投資，必然成為商業(yè)發(fā)展的"活躍因素"。 西安路火熱異常情有可原 獨(dú)家爆料商鋪投資秘笈 隨著西安路越來越熱目前，很多知名品牌紛紛選擇西安路落戶或建立分店，中小店鋪經(jīng)營者也紛紛進(jìn)駐，使得如福佳新天地廣場等周邊幾個商場從招商困難轉(zhuǎn)入一鋪難求，臨街店鋪更是變成了"日進(jìn)斗金"的香饃饃。 自去年以來，城品城、美加華公寓等項(xiàng)目商鋪陸續(xù)面世，其熱銷程度再次印證了西安路商圈的商業(yè)輻射能力，其廣闊的升值前景被投資者廣泛看好。而隨著長興購物中心二期項(xiàng)目的啟動，西安路商務(wù)商業(yè)中心已由區(qū)域性商業(yè)中心發(fā)展成為大連市兩大核心之一，其周邊相關(guān)項(xiàng)目也在逐步啟動。 | 
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