買房實(shí)操！普通人買房如何避免踩坑？

夢(mèng)沁心

一、普通人買房如何避免踩坑

買房，對(duì)一個(gè)普通人而言是非常重要事情。

然而，大部分人這輩子都是第一次買房，有兩次買房經(jīng)驗(yàn)的人不多，所以經(jīng)驗(yàn)不足是我們常見的問題。

無論什么時(shí)候去買房，銷售顧問都告訴你，我們樓盤只剩下這幾套房，不買就沒了。

買房人賈先生：

我被銷售忽悠了，說其他樓層都賣完了，逼我們買了一個(gè)1404，繳納定金的同時(shí)還要我們簽一個(gè)不能換房的承諾書。后來，自己睡不著，去市房管局網(wǎng)站查，發(fā)現(xiàn)好多樓層和戶型都沒賣呢，坑死了。

二、如何查詢樓盤數(shù)據(jù)

怎么解決經(jīng)驗(yàn)不足，信息不對(duì)稱問題呢？

被坑了的賈先生無奈之下的決定，正是我們普通可以參照的方案，上房管局網(wǎng)站，其有一座城市的樓市數(shù)據(jù)。

舉例一：

1、武漢市臺(tái)北路麗山小區(qū)，該項(xiàng)目已經(jīng)開盤超過十年。

2、這樣的老小區(qū)還有房子未銷售嗎？

檢驗(yàn)方法很簡(jiǎn)單：

1、網(wǎng)絡(luò)搜索“武漢市住房保障和房屋管理局”這個(gè)網(wǎng)站。

2、點(diǎn)擊“辦事服務(wù)”

3、再點(diǎn)擊“商品房項(xiàng)目查詢”

4、商品房項(xiàng)目查詢支持多種方式查找，A行政區(qū)、B項(xiàng)目名稱、C項(xiàng)目地址、D開發(fā)商。大林采用項(xiàng)目地址查詢方式，直接輸入“臺(tái)北路”，結(jié)果跳轉(zhuǎn)出來。

最后一個(gè)就是麗山小區(qū)。

麗山小區(qū)項(xiàng)目：

1、總套數(shù)：161

2、已經(jīng)售：109

3、住房可售(套)：26

在此大林要特別告知各位小白讀者，銷售告訴你的項(xiàng)目名稱與登記名稱很有可能不一致。這也就是為什么大林用地址查詢的方式了。

同在武漢市臺(tái)北路的華潤(rùn)萬象城，全稱為“新建商業(yè)服務(wù)設(shè)施、居住及公園綠地項(xiàng)目（武漢華潤(rùn)萬象城）”

武漢華潤(rùn)萬象城項(xiàng)目：

1、總套數(shù)：680，

2、已經(jīng)售：17

3、住房可售(套)：580

4、非住房可售(套)：51

除此之外，我們還可以查詢到更加細(xì)致的數(shù)據(jù)。

關(guān)鍵有“樓盤表”這個(gè)鏈接，注意點(diǎn)開。還記得前面賈先生的抱怨嗎？

賈先生：

我們被銷售忽悠了，說其他樓層都賣完了，逼我們買了一個(gè)1404……

大林知道，你不想買1404這樣的套間。要是真的要買，也得有一個(gè)大的優(yōu)惠，而不是被樓盤銷售脅迫。

樓盤表具體圖示：

每一套房子的具體狀態(tài)都可以查詢，其中包括：

1、已網(wǎng)上銷售

2、未銷（預(yù)）售

3、已抵押

4、已查封

……

我們這樣揭樓盤銷售員的底，他們會(huì)不會(huì)有意見呢？

當(dāng)然，我們不能假定他們都是“壞人”，騙我們買1404這種套房。

樓盤銷售王先生：

本人是一名房產(chǎn)銷售，政府網(wǎng)站的確會(huì)公布網(wǎng)簽情況，但數(shù)據(jù)延遲比較厲害。我們房產(chǎn)銷售角度而言，客人繳納定金即算是完成銷售，后續(xù)的首付和網(wǎng)簽都成為“售后”，而從定金到網(wǎng)簽需要1-3個(gè)月，政府網(wǎng)站公布又會(huì)進(jìn)一步延遲�；蛟S你面對(duì)的銷售有隱瞞，但一個(gè)專業(yè)銷售明白，和客戶玩信息不對(duì)稱無異于自尋死路。

樓盤銷售王先生的解釋或許有真假難辨的成分，但一件小事是我們需要注意的，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延遲問題。數(shù)據(jù)延遲問題不能杜絕，延遲一分鐘也是延遲。

好了，大家可能怕延遲，那延遲一分鐘，大家怕不怕？

不怕，因?yàn)闀r(shí)間短！

那我們多問一句，一個(gè)星期，一個(gè)月，三個(gè)月呢……

實(shí)際上，我們擔(dān)心的不是延遲，而是這個(gè)延遲對(duì)我們的決策有沒有影響！

房產(chǎn)這種流動(dòng)性較差的不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)數(shù)據(jù)延遲的寬容度較高。

同在武漢臺(tái)北路，早在2006年建成的臺(tái)北名居樓盤依舊有許多樓盤未銷售。

臺(tái)北名居數(shù)據(jù)：

1、總套數(shù)：297

2、住房已售：232

3、住房可售：43

所以，政府網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有參考意義，買房人應(yīng)該關(guān)注。

以后買房，先看政府網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，直接報(bào)房間號(hào)給銷售顧問，而不是等著他（她）推薦。

小白讀者可以自行查詢所在城市房屋管理局，知悉具體樓盤信息。

三、城市宏觀數(shù)據(jù)

當(dāng)然，我們只對(duì)具體的小區(qū)的了解是不夠，需要對(duì)一個(gè)區(qū)（縣），一個(gè)地級(jí)市有全面的了解。這個(gè)時(shí)候就需要“大數(shù)據(jù)”了。

舉例二：

1、大林要在武漢買房，想知道武漢樓市基本狀況。

2、已經(jīng)逛了好幾個(gè)樓盤，銷售員說了好多，腦子嗡嗡響。

這個(gè)時(shí)候，我們?cè)谖錆h市住房保障和房屋管理局中點(diǎn)擊“政務(wù)公開”欄目，并進(jìn)一步點(diǎn)擊“數(shù)據(jù)發(fā)布”選項(xiàng)，其中每天網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都能看到。

若你有心，可以把多年數(shù)據(jù)羅列出來，做一個(gè)對(duì)比。

舉例三：

1、2020年5月1日，武漢市成交總套數(shù)為376，成交面積為4.2萬平方米。

2、2019年5月1日，武漢市成交總套數(shù)為461，成交面積為5.2萬平方米。

只看上面數(shù)據(jù)，你是不是想說，2020年5月武漢房地產(chǎn)有點(diǎn)下滑了呢？

實(shí)情是2020年5月武漢房地產(chǎn)成交套數(shù)和成交面積，與2019年5月相差無幾�！�

要是你還不放心，自己可以把一個(gè)區(qū)，一座城市連續(xù)10年的成交套數(shù)和成交面積列出表格，細(xì)致分析。

數(shù)據(jù)中藏有非常多秘密，認(rèn)真研究會(huì)有意想不到的收獲。

有人可能說，二手房怎么辦，如何獲取信息？

實(shí)際上，二手房數(shù)據(jù)可能比一手房還重要。在新房層面，開發(fā)商報(bào)價(jià)可能不準(zhǔn)確，無論賣的好不好，開發(fā)商都不喜歡降價(jià)。

舉例四：

1、武漢市當(dāng)代東湖壹號(hào)，鏈家網(wǎng)顯示有33套成交記錄。（讀者可用其他網(wǎng)站數(shù)據(jù)）

2、部分成交信息如下：

房源A、掛牌時(shí)間：2020年5月16日，成交單價(jià)：33392元/平米

房源B、掛牌時(shí)間：2019年3月11日，成交單價(jià)：29003元/平米

房源C，掛牌時(shí)間：2018年9月19日，成交單價(jià)：30498元/平米

……

把一個(gè)小區(qū)多年成交數(shù)據(jù)羅列出來，該小區(qū)的具體狀況也就一目了然了。若是該樓盤規(guī)模大，成交數(shù)量多，則代表性更強(qiáng)。

某樓盤二手房數(shù)據(jù)顯示，其樓價(jià)的巔峰出現(xiàn)在2017年第四季度，此后震蕩下行。

該數(shù)據(jù)有沒有參照意義呢？

我們調(diào)查周邊幾個(gè)樓盤數(shù)據(jù)，相互對(duì)比，很容易得出答案。

當(dāng)然，我們不排除有隱蔽的信息，這就需要現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和詢問了。

四、建議

現(xiàn)在，大家對(duì)于樓市應(yīng)該不會(huì)一臉蒙了，因?yàn)榇蠹铱捎梦恼碌墓ぞ吆头椒ǚ治鲎约核趨^(qū)域，所在城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)了，而不是看著別人的文章而糾結(jié)房?jī)r(jià)漲跌。

授人以魚不如授人以漁！

但最重要的是自己活學(xué)活用。

· END ·

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